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9类楼市违规行为解析 卖房宣传4类做法禁行

2016-12-22       浏览次数:43

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卖房宣传四类做法禁行
10月份,我国住建部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),严查9类违法违规销售行为,将本轮调控推向了高潮。有的地产项目被查处,有的地产项目悄然撤换宣传广告,有的地产项目变得三缄其口。在地产圈发生剧烈变化的同时,对于普通购房人而言,如何分辨哪种行为属于违规行为,成为大家关注的焦点。那么,让我们听一听业内专家的意见。
第一类:发布虚假房源信息
举例:在新房销售过程中,个别地产项目的销售员在接到购房人咨询电话时,宣称该项目有3.5万元/平方米的房源在售,并邀约购房人到现场看房。可是,当购房人过几天赶到售楼处看房时,个别地产项目的销售员以“3.5万元/平方米的房源刚卖完”为说辞,要求购房人选购其他价格较高的房源。
分析:北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师告诉北京晨报记者,“这种情况是开发商采用的一种销售策略,销售员抓住了购房人希望以较低价格买房的心理,设了一个套,诱导购房人上套。这种行为侵犯了购房人的知情权,损害了购房人的利益。”
“在二手房交易中,也同样存在发布虚假房源信息的情况。一些中介门店在网上或房产APP上挂出来的房源,比同一区域平均房价低不少,诱导购房人去门店看房。但到了中介门店,购房人却发现没有这个房源,而是被经纪人拉着去看另一套房源。这种情况是中介利用信息不对称,为自己谋取利益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
第二类:散布涨价信息哄抬房价
举例:不少购房人去地产项目售楼处买房时,时常会遇到销售员声称“这期不买,下期就要涨价”。这样的话往往会让购房人心绪不宁,担心后续房价将会上涨。在这种恐慌心理作用之下,一些购房人赶紧掏钱订了房。
分析:
“这种情况通常发生在房地产市场处于上行的时候,部分购房人存在买涨不买跌的心理,一听说房价上涨,就会跟风出手买房。楼盘销售员正是利用了购房人的这种心理,放出楼盘下期要涨价的消息,促使购房人及早出手买房。开发商人为制造涨价的恐慌氛围,破坏了房地产市场的交易秩序。”郑磊律师说。
严跃进对北京晨报记者说,“今年上半年,北京楼市整体向好,前往中介门店看房的人比较多,部分二手房业主看此情形就调高报价,甚至出现业主一夜之间涨价20万元的情况。二手房业主肆意涨价,使购房人陷入恐慌之中,影响购房人做出理性的买房决定。”
第三类:未取得预售许可证销售商品房
举例:据媒体报道,外地一楼盘一期销售火爆,二期工程尚未取得预售许可证,就开始销售了。该楼盘销售人员解释说,“他们现在销售二期的房子,是按照团购的形式来的,以107平方米的房子为例,客户需要先交纳10万元的团购金,选定好房号,签订一份团购协议,房子暂时就属于客户了。房价不会变了,也不会一房多卖,降价会跟着降,涨价不会涨。”
分析:郑磊律师认为,开发商在未取得预售许可证的情况下,对外出售房子,将会给购房人带来较大的风险。虽然开发商保证可以向购房人退还这笔意向金,但由于房地产开发周期较长,风险较大,没有领取预售许可证的楼盘万一出现其他情况不能按时销售,购房人会遭受损失,更严重的是项目出现问题,开发商可能会卷款而逃。
郑磊律师提醒说,“买到证件不齐全的房子可能会遇到麻烦,如不能办理房产证等,因此,在买房子时,购房人一定要注意查看五证是否齐全,规避风险。”
第四类:以认购、预订、排号、发卡等方式收费
举例:在《通知》出台之前,不少北京新房楼盘要求购房人在开盘前,先支付一定数额的钱款,才能参加排号,并享受相应的购房优惠。参加排号的购房人可以进入摇号阶段,取得选房的资格。开盘时,摇号结果排名靠前的购房人可以优先选房。
分析:郑磊律师表示,开发商尚未取得预售许可证之前,就开始举办排号活动,其目的主要是为了在开盘前提前蓄客。但这种营销方式存在一定的风险。如果开发商无法按照计划取得预售许可证,就没法按照计划开盘。尽管购房人交了排号费,却还是买不到合适的房子。与此同时,购房人还有可能错过其他楼盘的购房机会。
五大“违销”已下架
自住建部牵头严查楼市违规政策以来,以往看似买房的正常流程如今却在悄然发生变化。有些被开发商公认的行规,现在已经行不通。据北京晨报记者从公开渠道获悉,除了规范宣传,以下几大房屋交易的实操环节也被严格管控起来,部分项目已经接受了处罚。
第一类:捂盘惜售举例
近期,北京市住建委对北京多个在售楼盘进行了执法检查,发现石景山紫御长安、海淀云谷科技中心等4个销售项目存在捂盘惜售行为。
有关部门已对这些项目的违法违规行为立案查处。
分析:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“在新房销售过程中,开发商处于优势地位,掌握着大量房源信息,而购房人并不清楚房源的实际情况,所以开发商每一次开盘只推出少量房源,容易使购房人产生紧张情绪,引发抢房局面。
北京市隆安律师事务所律师郑磊说,“捂盘惜售,就是拿证了不卖。按照北京市的有关规定,地产项目在取得预售许可证后,应该一次性全部开盘。但部分开发商为了自己的私利,采用一个单元、一个楼座分批次开盘,这样开发商可以根据市场变化调整价格,尤其是在市场向好的情况下可以留出涨价的空间。”
第二类:商品房销售不予明码标价
举例:面对购房人到售楼处来咨询开盘价格,个别新房楼盘的销售员却卖起了关子,“我们项目周边二手房都卖到4.5万元/平方米了,我们项目开盘价怎么能比这个价格低呢。”但购房人还是搞不清楚这个楼盘开盘价究竟是多少钱。直到这个楼盘开盘当天,购房人才得知开盘价是5万元/平方米。
分析:严跃进分析认为,在《通知》出台之前,不少新房楼盘并未明码标价,购房人在蓄客期只能从销售员口里知道一个价格区间,但到底是高点还是低点并不明晰。等到了开盘的时候,开发商往往会根据蓄客情况再调整开盘价。但这个开盘价定得过高了,就不是购房人所能承受的。据悉,目前这种不予明码标价会被相关部门进行暗访追查。
第三类:捆绑搭售或附加条件买房
举例:在新房销售过程中,部分新房项目向购房人出售房子的同时,还要求购房人要购买车位,或是要支付一定数额的装修费。如果购房人不同意购买车位,或是不同意支付装修费,那么就无法购买这些新房项目的房子。
分析:“此类捆绑销售的做法,变相地提高了出售房屋的总价,使得购房人的买房成本在增加,侵害了购房人的选择权。”严跃进说。
郑磊认为,为了达到捆绑销售的目的,开发商还会在购房合同中制定一些霸王条款,侵犯购房人的合法权益。购房人可以向政府有关部门投诉开发商存在捆绑搭售的行为,而不要为了买到房子一味地忍气吞声。
第四类:一房二卖
举例:在新房销售过程中,个别开发商通过多种渠道出售房子,结果不同的销售团队几乎是同时对外出售同一套房子,分别收取两个购房人的首付款,从而造成“一房二卖”的情况出现。
分析:郑磊告诉北京晨报记者,在上述情况中,开发商存有“一房二卖”的行为,违反了诚实信用的原则。开发商与两个购房人之间房屋买卖关系在法律上都是有效的。如果其中一个购房人与开发商完成了网签手续,且此人属于善意第三人,就可以获得房屋所有权。另一个购房人可以通过法律途径索要赔偿。
“在房地产市场处于上行通道之中,对于部分业主或房企来说,谁出价高就卖给谁。这种情况使得部分购房者不明就里地失去了购房机会,还难以得到相应的赔偿。”严跃进表示,在实际中,购房人可以要求业主或房企在购房合同中写明,在相应的房屋交付期间若出现一房二卖等违法行为,就要给予一定数额的赔偿,更好地保护自己的合法权益。
第五类:伪造购房信息等行为
举例:据媒体报道,购房人田先生购买某地产项目的新房,由于他有个人银行征信不良记录,在申请办理房屋按揭贷款时未能获批。该地产项目售楼员给田先生出了一个主意,让他办个假离婚,再以其妻子名义办理按揭。田先生提交了相关材料和证件,通过该地产项目的售楼员办理了假离婚证和银行流水证明。田先生支付了定金和部分首付款后,与开发商签订了购房协议书。后来,田先生因资金紧张未能如期支付剩余首付款,他认为售楼行为存在违规操作,要求开发商退房。为此,双方发生纠纷。
分析:“在《通知》中,明确列举了八种具体违法违规行为,其他违法违规行为归于第九类其他不正当经营行为中。”严跃进说,少数开发商帮助购房人伪造个人信息,从而达到卖房的目的,属于伪造购房信息的行为,这种行为打乱了市场交易秩序,违背了购房公平效率原则,应当受到有关部门的严查和处理。 
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